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线上九五至尊网开奖:福星股份多个"旧改"项目难竣工

钻石娱乐游戏大厅 投资者网 作者:谢莹洁 2021-06-09 11:16:01
[摘要]股价低迷背后,福星股份多个 "旧改 "工程开工多年,迟迟不见竣工。如在2014年,公司北京市通州区旧改项目开工,但直到2020年年末累计竣工面积仍旧为零。
  "公司一直口口声声宣称要加大现金分红回报广大投资者,希望说到做到,回报长期以来亏损严重的中小股东。"随着湖北福星科技股份有限公司(000926.SZ,下称"福星股份")股价长期处于阴跌之中,投资者互动平台上不断发出分红的呼声。

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  股价低迷背后,福星股份多个"旧改"工程开工多年,迟迟不见竣工。如在2014年,公司北京市通州区旧改项目开工,但直到2020年年末累计竣工面积仍旧为零。

  福星股份对《投资者网》表示:"越来越多的旧改项目需要推进,三旧改造被地方重视。公司强化'城中村改造'核心优势,立足武汉,聚焦粤港澳大湾区。"对于其它诸多问题,公司也相对坦诚地回答了《投资者网》的提问。

  业绩不断"下台阶"

  公开资料显示,福星股份成立于1993年,成立之初主营业务为金属制品业,主要产品有子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品。2003年左右转型房地产,并成为国内最早进入"三旧"改造(城中村改造、旧城改造和棚户区改造)领域的上市公司之一。

  数据来源:Wind数据

  部分被"套牢"的投资者要求公司分红。

  Wind数据统计,公司上市以来累计现金分红16.64亿元,但直接融资累计高达126.2亿元;截至2020年年末未分配净利润高达66.11亿元。

  福星股份对此向《投资者网》回应称:"公司董事会结合每年经营情况等综合因素制定分红方案,分红方案符合相关法律法规,回报了广大股东。"

  "旧改"周期不短

  福星股份业绩低迷背后,是公司多个项目施工周期已达到10年以上。

  2020年年报显示,福星惠誉·水岸国际、银湖孝感?银湖科技产业园、福星惠誉?咸宁福星城等项目2009年之前便已开工,目前仍在建设过程中。

  福星股份告诉《投资者网》:"因涉及拆迁还建安置等事项,拆迁时间较长,针对项目包含多个开发地块,公司采取滚动开发模式分地块逐步开发,导致项目整体开发周期长。"

  福星股份省外项目的开发似乎难度更大。截至2020年底,公司在湖北省外仅有5个项目,分别位于北京、四川成都、陕西西安和湖南岳阳。

  更为典型的是,一些开工数年的项目目前仍没有进展,如北京项目福星惠誉?福星苑2014年7月开工,累计竣工面积为零。

  "福星股份近年来业绩下滑严重,与公司押注旧改密不可分。旧改拆迁问题多、改造难度大、建设时间长,非常麻烦,企业难免被外界质疑。但企业是主动还是被动囤地是很难判断的,因为拿地只是第一步,之后还要耗资数亿元开发投入。尤其是公司旧改项目特别多,资金压力可能较大。"一位不愿具名的行业资深分析师表示。

  自2019年以来,福星股份未在公开市场拿地。截至2020年年末,公司剩余可开发建筑面积为506万m2。

  上述分析师称:"'旧改'动迁时间越久,成本则会越高。如果企业有机会肯定会卖,地产项目不是茅台,更适合滚动操作。一直囤地机会成本太高,可能原来可以卖更高价格,资金回流了拿更好的地,现在只能迫于压力暂缓进程,福星股份自身也为难。"

  "资金链"绷紧

  伴随着"囤地"质疑声,福星股份在其"大本营"已在渐渐丧失优势。

  2017年,公司在华中地区营收超80亿元,毛利率为33.34%;而到2020年公司营收只剩55.2亿元,毛利率为20.4%,同比下滑13个百分点。

  2020年,公司在武汉地区的市占率仅为2.37%,排名第9位。

  而与此同时,越来越多房企瞄准华中市场。据中指研究院统计,今年一季度,正荣地产溢价67%加码蔡甸,越秀以溢价26%至13亿元竞得汉口滨江居住综合用地,新希望则以52.3亿元拿下二七滨江两宗地块,将引入华中总部。此外,卓尔智城拿下盘龙城3宗近百万平方米打包地块,将打造空港体育中心。湖北交投、万达、美联、保利等企业也均有收获。

  对此,福星股份向《投资者网》回应称:"公司立足武汉,聚焦粤港澳大湾区,积极开拓广深地区城市更新项目,稳步推进西安、成都、北京等重点一、二线城市净地市场。"

  2020年6月份,福星股份与中国金茂共同签署战略合作框架协议,并举行广州城市更新战略合作签约仪式,共同拓展广州城中村改造项目。

  现实正如前述分析师所言,"旧改"开发后期要耗资数亿元开发,但福星股份资金链情况并不乐观。

  截至2020年末,福星股份账面货币资金47.93亿元,短期借款5.4亿元,一年内到期的非流动负债高达84.51亿元。

  同期公司资产负债率为76.58%,扣除预收账款的资产负债率为66%,净负债率为97.67%,现金短债比为0.53。根据三条红线规定:房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍。福星股份现金短债比"踩红线",被列为"黄色档"。

  除现金流之外,福星股份还面临着担保、融资成本等压力。

  截至2020年末,福星股份公司为子公司及子公司之间的累计担保额度为151.74亿元,实际担保金额为85.97亿元,占公司净资产的77.52%。

  2020年年报显示,福星股份平均融资成本为3.7%至12.25%之间,高于行业平均水平。贝壳研究院研究数据显示,2020年,房地产行业平均融资成本创五年新低,央企、国企境内平均票面利率4.08%,非央企、国企性质房企境内平均票面利率5.51%。

  对于上述问题,福星股份表示:"因子公司经营需要向银行等机构申请贷款,若贷款方案中涉及担保,该担保行为属公司合并范围内的担保事项,公司严格按照相关法律法规等要求,不会损害公司及股东的利益;随着公司加快项目开发进度,销售回款及时,保证充裕现金流,同时按政策跟进棚改贷、开发贷等低成本融资渠道降低综合融资成本。"

  此外,福星股份还称,坚定看好公司未来发展前景:"随着房地产市场的较快发展,一二线及部分热点城市土地资源日渐贫乏,盘活存量土地资源成必然出路,越来越多的旧改项目需要推进,三旧改造将越来越被地方重视。福星股份作为旧改城市更新的标杆性企业,相对其它二级开发房企则具有天然的先发领跑优势及核心竞争力。"

  听上去似乎信心仍在,但公司董秘却在此时离职。

  福星股份5月21日公告,汤文华辞去公司董事、董事会秘书、副总经理职务,辞职后不再担任公司任何职务。汤文华已担任董秘7年之久,此时距离其最新任期届满还有两年的时间,还曾获"金牌董秘"称号。

  核心骨干此时离职,是否与业绩不达标有关?福星股份并未做出正面答复,仅表示董秘因个人原因离职。

编辑:齐少恒

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